Tahliyede kiracı ve mülk sahibinin hakları

Son zamanlarda en çok hukuki işlem yapmış olduğumuz ve danışmanlık verdiğimiz konuların başında konut ve çatılı işyeri kiraları gelmekte. Değişen ekonomik koşullarla mülk sahipleri, tahliye yolları veya kira artış yolları aramakta. Oldukça derin bir konu olmasına rağmen faydalı olabilmesi adına, konut ve çatılı işyeri kira ilişkilerinin sonlanmasına ilişkin bilgileri şu şekilde özetleyebiliriz:

Kanun koyucu, kiracıyı korumak amacıyla, kira sözleşmelerine uygulanabilecek genel hükümlerin yanı sıra, bir takım özel hükümler getirerek kira ilişkisinin sona erme sebeplerini sınırlamıştır. TBK 347’ye göre, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıya, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınmışken, kiraya verene böyle bir hak tanımamıştır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, sürenin bitimini gerekçe göstererek sözleşmeyi sonlandıramaz; ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Yalnızca bu hükümlere baktığımızda, kiraya veren için, genel hükümlere göre kira sözleşmesini feshedebilecek bir sebep de yoksa, bildirim yoluyla sözleşmeyi feshetmek oldukça zor görünse de kanun koyucu, TBK 350 ve devamı hükümleri ile konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin dava yoluyla feshi sebeplerini sıralamıştır. Bu sebepler; kiraya verenin gereksinimi (örneğin kızı için işyeri gereksinimi), yeniden inşası ve imarı, yeni malikin gereksinimi (örneğin kendisi yaşayacaksa), tahliye taahhütnamesinin bulunması, iki haklı ihtar(1 kira yılı içinde muaccel olan kira bedellerinin 2 kez ödenmemesi sebebiyle ihtara sebebiyet verilmesi) ve ayrıca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumlarıdır.

Her ne kadar kira sözleşmesinin feshi sebeplerini paylaşmış olsak da, kira hukuku oldukça derindir ve her maddenin kendisine göre, gerek süre yönünden gerekse de usul yönünden farklı bir uygulaması bulunmaktadır. Bu sebeplerle hak kaybına uğramamak için mutlaka bir avukatla işlemlerin yürütülmesi gerektiğini hatırlatmakta fayda vardır.

Avukat Selin Hande Cömert

SHC HUKUK BODRUM